突然ですが、皆様は“境界越境”と聞いて何を思いつくでしょうか？
たぶんほとんどの方には聞きなじみのない言葉だと思います。
今回はそんな「境界越境」とそのリスク＆トラブルについてお話していきます。
境界越境とは
境界越境とは、自分の所有している土地と隣地の土地との境界線を越えて、どちらかの土地にはみ出している物がある状態の事です。
例えば、樹木・フェンス・物置・エアコンの室外機・建物の軒や雨樋・水道の引込管・電気の引込線など様々あります。これらを総称して「越境物」と言います。
まず、買主目線の話をすると、隣地から境界越境をされている物件を購入した場合、「土地や建物の担保評価が出来ないため住宅ローンの審査に落ちてしまう」「越境物の撤去に時間がかかり建築工事が遅れてしまう」「または自分の土地にもかかわらず利用を制限されてしまう」等の様々なリスクがあります。
また、反対にこちらが境界越境をしている物件を購入した場合も、「土地や建物の担保評価が出来ないため住宅ローンの審査に落ちてしまう」可能性や、最悪の場合、「隣地所有者から妨害排除請求権に基づく越境物の撤去」や、「不法行為に基づく損害賠償請求を受ける」恐れがあります。
売主目線の話をすると、上記のようなリスクのある土地を購入したいと思う方は少なくなるため「売れにくい物件」となってしまいます。
このようなリスクを回避するためには、購入・売却する前に隣地への越境物がある場合は越境物を撤去してから、逆に隣地からの越境物がある場合は隣地の所有者に越境物を撤去してもらってから売買契約を締結する事が必要です。
仮に、越境物の撤去が出来ない場合や撤去に時間や費用がかかる場合は、隣地の所有者と越境に関する「覚書」を取り交わし、予め紛争リスクを解消しておくこと、現在の状況を買主にしっかりと説明を行うことが必要です。
説明を怠ると、契約後に買主から売買契約を解除され違約金が発生する恐れがあります。
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